Quando l’edificio diventa una piattaforma per la città del futuro, lo standard ENEA-UNI
Per anni abbiamo parlato di “smart building” come se fosse un esercizio di domotica evoluta: sensori, app, un po’ di automazione, qualche algoritmo per ottimizzare i consumi. La nuova norma UNI 11973:2025, sviluppata da ENEA e UNI – Ente Italiano di Normazione, prova invece a spostare l’asticella: non più edifici intelligenti “in sé”, ma edifici pensati come nodi attivi della città, capaci di scambiare energia, dati e servizi con la rete urbana.
È un cambio di paradigma che parla la lingua delle smart cities contemporanee: interoperabilità, resilienza, decarbonizzazione, servizi digitali, ma anche equità sociale e qualità della vita. E soprattutto introduce una visione che in Italia è spesso mancata: una cornice tecnica e operativa che copre l’intero ciclo di vita dell’edificio, dalla progettazione alla dismissione, includendo anche riuso e rigenerazione.
Il “Building as a Service”
Il cuore concettuale è il “Building as a Service” (BaaS). In pratica, l’edificio non è più solo un bene fisico (muri e impianti), ma una piattaforma di servizi: energetici, digitali, ambientali, sociali. Questo approccio ha due implicazioni forti:
- prestazioni misurabili e gestibili nel tempo, non solo dichiarate in fase progettuale. La norma richiama strumenti come il monitoraggio in tempo reale dei consumi e la gestione smart degli impianti, cioè un edificio che “si fa controllare”, si ottimizza, segnala anomalie, aiuta la manutenzione;
- relazione con l’ecosistema urbano: l’edificio interagisce con reti e infrastrutture, contribuendo a stabilizzare e rendere più efficiente il sistema complessivo (energetico e digitale).
In altri termini, lo standard spinge a considerare l’edificio come un “asset urbano”, non un oggetto isolato.
L’approccio multilivello, multiscalare e multi-temporale
La UNI 11973:2025 introduce un’impostazione multilivello, multiscalare e multi-temporale.
Il multilivello integra le prestazioni “verticali” dell’edificio (energia, architettura, impianti, qualità ambientale interna, gestione, sicurezza, ecc.) in un disegno coerente. Con il multi-temporale si guarda l’intero percorso, fino alla dismissione/riuso. È cruciale perché nella transizione contano sempre di più le emissioni “incorporate” (materiali e processi), non solo quelle in esercizio.
La dimensione multiscalare misura la capacità dell’edificio di interagire con la città, con le infrastrutture energetiche e digitali. È qui che lo smart building diventa smart city.
Per progettisti e imprese questo significa criteri avanzati già dalle fasi preliminari, e per le amministrazioni una base da integrare in regolamenti, bandi, programmi di rigenerazione urbana. Per le comunità locali, potenzialmente, regole più chiare che abilitano partecipazione e qualità urbana.
Cosa cambia davvero per energia, dati e servizi
Se prendiamo sul serio l’idea dello scambio con la rete urbana, le opportunità diventano molto concrete.
1) Energia: dall’autoconsumo alla “città che bilancia”
Edifici che scambiano energia con la rete significano maggiore integrazione delle rinnovabili (fotovoltaico, accumuli, sistemi di gestione della domanda), riduzione dei picchi e migliore stabilità (se gli edifici possono modulare carichi e accumuli), supporto a modelli come comunità energetiche e distretti a energia positiva.
Il punto non è solo risparmiare in bolletta: è rendere il sistema urbano più robusto.
2) Dati: dal sensore “in casa” al gemello digitale di quartiere
Se l’edificio produce dati affidabili e condivisibili (con regole chiare), la città può: migliorare manutenzione e sicurezza (anomalia, degrado, rischio), pianificare servizi con evidenze (mobilità, raccolta rifiuti, microclima urbano), misurare risultati reali dei progetti di rigenerazione (non solo promesse).
Ma qui entra un tema delicato: governance del dato, privacy, interoperabilità, cybersecurity. Senza standard e responsabilità, i dati restano silos o diventano rischio.
3) Servizi: comfort, salute, inclusione
Un edificio “come servizio” può abilitare: qualità dell’aria interna e benessere monitorati e migliorati, assistenza agli anziani e fragili (ambient assisted living) con sistemi non invasivi, spazi adattivi e più accessibili, manutenzione predittiva che evita guasti e disservizi.
In una smart city matura, il cittadino non “vede” la tecnologia: vede che vive meglio.
Come si vivrebbe in città costruite con questi standard
Immaginiamo un quartiere progettato secondo questa logica.
Gli edifici cooperano con la rete, l’energia locale è valorizzata, i consumi sono ottimizzati senza sacrificare comfort, con meno blackout e meno sprechi.
Bollette più stabili e prevedibili: con gestione intelligente e servizi energetici integrati, la vulnerabilità economica può ridursi, soprattutto se le amministrazioni legano questi standard a politiche sociali.
Monitoraggio continuo e impianti gestiti davvero, non solo “installati”, garantiscono aria migliore negli ambienti chiusi (scuole, uffici, case), mentre le soluzioni nature-based e la progettazione coerente con il microclima urbano diventano parte del pacchetto, non un ornamento, per andare verso città più fresche e vivibili.
Grazie, inoltre, ad una manutenzione programmata e predittiva, con risparmi e meno disagi, si esce anche dall’idea comune e ormai consolidata dei cantieri emergenziali, immaginando una crescita urbana con prestazioni misurabili e governabili in nome dell’efficienza e della sostenibilità.
Possiamo avere davvero in Italia centri urbani “UNI 11973:2025 ready”?
Qui il confronto è inevitabile. Tecnologicamente, sì: molte componenti esistono già. Il vero nodo è sistemico.
I punti a favore sono diversi. La norma può diventare un linguaggio comune tra progettisti, imprese e PA: oggi spesso manca. Il bisogno è enorme: il patrimonio edilizio italiano è in larga parte inefficiente e la rigenerazione urbana è una priorità. L’Europa spinge su decarbonizzazione e qualità dell’ambiente costruito: chi si muove con standard chiari corre meglio.
I limiti della situazione attuale non mancano. Frammentazione amministrativa e tempi lunghi sono un primo limite, perchè la rigenerazione urbana richiede continuità, competenze e governance. In molti contesti, la filiera decisionale è spezzata.
Di seguito altri elementi di criticità.
- Competenze disomogenee nelle PA: integrare standard avanzati in bandi e regolamenti non è banale. Senza capacity building, la norma rischia di restare “per addetti ai lavori”.
- Silos tecnologici: tanti progetti smart sono nati come sperimentazioni verticali (energia da una parte, dati dall’altra). Il multiscalare richiede interoperabilità reale.
- Economia del breve periodo: costruire/riqualificare per il ciclo di vita costa di più all’inizio ma rende di più nel tempo. Serve un mercato (e una finanza) che premi il valore nel lungo periodo.
- Dati e fiducia: lo scambio di dati e servizi implica trasparenza e regole. Senza fiducia e governance, gli ecosistemi non decollano.
La norma sarà un acceleratore o resterà una “bella cornice”?
Una norma, da sola, non trasforma le città. Ma può fare una cosa decisiva: ridurre l’ambiguità. E l’ambiguità, nei progetti di smart city, è spesso il killer silenzioso: ognuno intende “smart” a modo suo, e alla fine si ottengono oggetti digitali che non parlano tra loro.
Se UNI 11973:2025 verrà adottata nelle gare pubbliche, usata come riferimento nei programmi di rigenerazione, accompagnata da strumenti di verifica e competenze, allora può diventare un vero acceleratore, capace di portare l’Italia oltre la stagione dei pilot e verso quartieri replicabili, misurabili, scalabili.
Se invece resterà confinata a progetti “vetrina”, il rischio è noto: qualche edificio iconico, pochi benefici diffusi, e una smart city che non diventa mai “normale”.
La sfida è tutta qui, quindi, nel saper trasformare la smartness da eccezione a infrastruttura quotidiana. E, per una volta, avere uno standard che prova a tenere insieme energia, digitale, ciclo di vita e relazione con la città è un buon punto di partenza.
